重磅！城市更新“松绑”新政落地，盘活存量迎来黄金期

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各省、自治区、直辖市和国务院审批国土空间总体规划城市及新疆生产建设兵团自然资源主管部门、住房城乡建设部门：

为落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》要求，结合各地城市更新实践需求，在已有支持城市更新的规划和土地政策指引基础上，现就进一步支持城市更新行动的措施通知如下。

一、增强详细规划适应性

（一）依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的城市更新目标和工作重点，结合“十五五”城市更新行动需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化。可按照法定程序和相关要求，采取技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，并纳入国土空间规划“一张图”（以下简称“一张图”）实施监督。可结合完善公众参与和监督方式，制定简化详细规划修改程序。

ps：“国土空间规划一张图”（简称“一张图”），是为了解决过去各类规划“打架”、数据标准不一、管理分散等问题，建立的全国统一、坐标一致、边界吻合、上下贯通的数字化国土空间治理平台。它并非一张纸质地图，而是一个动态的、可交互的、覆盖全域全要素的数字空间系统。

过去规划像“铁板一块”，改动难。现在新政策给了“手术刀”和“绿色通道”。

给规划“打补丁”：允许对需要更新的区域，在统一数字地图（“一张图”）上，像打补丁一样局部优化规划，而不是推倒重来，流程也简化了。

（二）可结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求，经详细规划审批机关批准；城市更新项目实施中，符合正面清单的，即视为符合详细规划。

ps：土地混合用更方便：针对新产业、新业态（比如办公+商业+公寓、产业+配套），制定“正面清单”，只要在清单里，就直接算符合规划，不用再单独改规划。

“正面清单”是一种创新的管理工具。你可以把它理解为政府为特定领域（如土地混合利用、建筑临时使用）开列的一份“允许事项清单”。

它核心逻辑是：只要你的项目用途或方案在这份官方认可的清单内，就视为自动符合相关规定，从而大幅简化审批流程。

传统的管理方式多是“负面清单”模式，即规定“什么不能做”，除此之外的事项都需要一事一议、进行审批。在城市更新中，这常导致一些合理的、微小的功能变更陷入漫长审批。

“正面清单”则将思维转变为明确“什么可以直接做”，为市场和社会主体提供清晰的、可预期的创新空间。

（三）在保证公共安全和公共利益、不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏历史风貌和景观环境、落实用地需求的前提下，可对改善社区公共服务（市政）设施（包括小区车辆停放场地及充电设施等）、提升社区公共空间服务功能（包括加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等）等微更新项目，制定规划许可豁免清单。

ps：微更新免许可：小区里装电梯、建充电桩、改绿化、修健身步道、加无障碍设施等小改造，只要不碰主体结构、不破坏风貌、不影响他人，列个“豁免清单”，不用办规划许可，直接干。

二、优化过渡期支持政策

（四）利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。

ps：存量地房“先试后转”，给5年缓冲期，用闲置的老厂房、老办公楼、老地块发展国家支持的产业（比如养老、科创、文旅、便民服务），5年内不用改用地主体和规划条件，先运营起来。

5年到期：成功了就补办正式手续；失败了就退回原样。这大大降低了企业和投资者参与城市更新的初期风险和成本。

三、推进存量土地和空间的临时利用

（五）可在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期规划实施前提下，制定空闲建设用地（不含临时用地）的临时利用规则，明确期限及到期恢复措施，纳入“一张图”实施监管。

ps：闲置厂地“先盘活”，不浪费资源。解决“地闲着、楼空着”的问题，政策允许 “短租” 思维。

在不影响远期规划、保障安全的前提下，制定临时利用规则（明确期限和到期恢复要求），纳入“一张图”监管，让闲置地先发挥作用（比如临时停车场、便民市集、临时办公）。

（六）可在与相关部门做好工作衔接的基础上，制定存量建（构）筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入正面清单的无需办理规划许可手续。

ps：老房子不增加高度、不增加容积率，只要在“正面清单”里（比如临时做社区服务、文创空间、便民商业），不用办规划许可，直接临时用。快速激活城市“边角料”空间，产生短期效益。

四、鼓励资源资产组合供应整体运营

（七）更加注重特色发展，积极开展更新地区自然、景观和文化遗产等特色资源调查和活化利用，并结合国土空间规划优化功能结构和用途管控，建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内组合供应、整体运营和合理分配的机制，形成推动城市更新行动的新动能、新优势。

ps：鼓励“打包”开发（鼓励资源资产组合供应整体运营）

把一片区域里零散的土地、老建筑、文化遗迹、生态景观等资源，打包成一个整体项目进行招商和运营。

比如老街区+文化遗产+商业配套一起改，形成“1+1>2”的效果，打造城市更新新亮点。

这样更容易引入有实力的大企业进行整体策划、投资和长期运营，避免碎片化开发，更好地做出特色和品质。

五、创新不动产登记服务

（八）可按照产权调整协议约定等，预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障不动产权利在更新实施中的延续性。

ps：产权复杂是城市更新的“老大难”，新政策提供了“预告登记”、“快捷登记”等新工具。

在更新项目启动初期，就可以为原有业主的产权办理“预告登记”，像“预购商品房”一样，明确权益在更新后继续有效，让大家吃下“定心丸”。

（九）对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型提供服务。

ps：对于居民自主更新的老旧小区，登记手续大幅简化，可以“按户直接办证”，解决了大家最关心的“新房子有没有合法身份”问题。

（十）对土地带建筑一并收储供应的，可根据有偿使用合同或划拨决定书中明确的建筑物权属、界址、面积、用途等信息，在确保安全底线基础上，探索简化申请材料提供登记服务。

ps：政府收储土地时连房子一起收，再出让/划拨的，凭合同/决定书里的建筑信息，简化材料办登记，不用额外折腾。

六、妥善处置历史遗留问题

（十一）按照依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎的原则，根据其成因并兼顾土地管理政策的延续性，在保障无过错方利益的前提下，妥善处置历史遗留问题。对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据全国国土调查结果，区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理，并纳入“一张图”实施监督，确保底数清晰、封闭运行，严守底线、控制风险。

ps：面对因历史原因造成的“无证房产”、“模糊地块”，政策态度是：不搞一刀切，要实事求是地解决，不甩锅、不硬来。

对历史上没合法用地手续的建设用地，按全国国土调查结果，分时期定标准、分类处置，既尊重历史，又保障无过错方利益，所有处置结果进“一张图”，底数清、风险可控，不让历史问题拖更新后腿。

这份新政就是给城市更新“开绿灯”：规划更灵活、用地更宽松、办证更便捷、遗留问题有解法，核心是让城市更新少走流程、多办实事，既盘活存量资源，又守住安全、公平和风貌底线，让老城区、老小区、老地块能真正“焕新”。

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