房价涨幅跑输工资！美国住房市场转型，Z世代将迎购房黄金期！

根据彭博社报道，对年轻人而言，拥有住房的美国梦从未像现在这样遥不可及。你很难责怪 Z 世代和年轻千禧一代秉持 “经济虚无主义”—— 他们更看重当下的享受，无论是 400 美元的洛拉毛毯，还是高风险的加密货币交易，而非为首付存钱。

但这种行为转变背后隐藏着一个未被充分重视的代价。芝加哥大学和西北大学经济学家的近期研究，印证了我长期以来的猜测：住房购置前景黯淡，会促使家庭增加消费并进行风险更高的投资（研究者还发现，这会导致工作投入度下降）。他们表示，这类选择会 “大幅扩大仍抱有购房希望者与已放弃者之间的财富差距”。

不过 Z 世代别急着放弃。和前几代人一样，大多数年轻人最终还是会拥有自己的住房。房地产市场正处于转型期，尽管当前购房成本居高不下，但有充分证据表明，市场正逐步回归更正常的水平。唯一的疑问是，这种调整会是快速动荡型，还是缓慢平稳型。如今不满的年轻人，在抱怨当下购房难的同时，也应做好迎接变化的准备。

过去三年的 “买家罢工” 已初见成效。

美国南部和西部大部分地区的二手房库存已接近或超过疫情前水平。即便在供应紧张的东北部和中西部，也出现了库存增长的迹象。到 2027 年 ——Z 世代中最年长的一批将满 30 岁 —— 美国待售现房数量可能达到十年来的最高值。

这种常态化正给房价带来渐进但持续的压力。在大都市区层面，几乎所有地区的房价涨幅都在放缓，部分地区甚至出现下跌。年底前大量房源下架的现象表明，市场实际活跃度低于挂牌价所显示的水平。9 月标普凯斯 - 席勒美国全国房价指数同比仅上涨 1.3%，远低于美国工人平均时薪 3.7% 的涨幅。

从长期来看，Z 世代还将受益于即将到来的人口结构转变。最年长的婴儿潮一代如今已 80 岁，这一年龄段的住房拥有率开始下降，再加上人口自然更替的必然规律，房源供给将进一步增加。房贷巨头房利美（Freddie Mac）估计，2025 年婴儿潮一代的有房家庭减少了 40 万户，到 2030 年，这一数字每年将超过 80 万户。届时，Z 世代和年轻千禧一代将进入首次购房的黄金年龄。

诚然，当下住房市场的氛围和购房 affordability 都令人沮丧，但这种情况并非首次出现。

2010 年代初，千禧一代也曾面临经济困境，对购房感到幻灭，尽管原因有所不同。当时 25-29 岁人群的失业率超过 10%，几乎是现在的两倍。好工作难觅且集中在城市，而城市住房对年轻人来说向来遥不可及。2008 年金融危机后，人们很难攒下首付，许多父母经济受损严重，无力提供帮助。即便有能力购房，2000 年代末的房价崩盘和不稳定的就业市场，也意味着把自己和房子绑定未必是明智的职业或财务选择。

但在之后的十五年里，大多数千禧一代还是买了房 —— 根据美国人口普查局的数据，2024 年 40-44 岁人群的住房拥有率为 65.8%。

未来 10-15 年，Z 世代的前景会更好。当然，初始购房难度确实更大，但婴儿潮一代曾是千禧一代的阻力，如今却成了 Z 世代的助力。此外，两党政客都在讨论如何增加住房供应、降低购房成本，以至于美国第二大房屋建筑商莱纳集团（Lennar Corp.）将 “政府行动” 列为 2026 年市场的重要影响因素。

Z 世代还有时间优势。即便是在可能是购房最佳时期的 1990 年代，25-29 岁人群的住房拥有率也仅为 35% 左右。随着每一代人都在推迟成年里程碑，30 岁出头买房如今已成为合理选择。等 Z 世代达到这个年龄时，购房 affordability 很可能已恢复到可接受的水平。

所以，如果你现在二十几岁，对实现购房的美国梦感到悲观，不妨振作起来 —— 属于你的时代终将到来。或许可以从加密货币中抽出一些资金，开始为首付存钱了。

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