告别黄金时代？地产从卖地盖楼转向“管家模式”，普通人如何分蛋糕

文 |洛神谷语

编辑 |洛神谷语

2026年刚开年，《求是》杂志一篇《改善和稳定房地产市场预期》的文章就刷了屏。

这篇文章能引发这么大关注不奇怪，过去五年房地产行业的日子，确实像坐过山车。

从曾经的"日进斗金"到现在的"勒紧裤腰带"，行业正在经历一场脱胎换骨的调整。

今天咱们就好好聊聊，房地产的下半场到底该怎么玩。

2000到2013那十几年，房地产简直是印钞机。

每年差不多24%的增速，带着上下游六十多个行业一起飞，七千多万人靠这个吃饭。

那时候随便买套房，几年就能翻倍，开发商拿地盖楼跟捡钱似的。

转折点出现在2016年，预售制这个东西，本来是为了帮房企快速回笼资金，结果玩脱了。

不少开发商把预售款拿去疯狂拿地，杠杆加得比天高。

后来"三道红线"政策一出，资金链说断就断，这才暴露出行业的金融风险有多吓人。

现在的情况更直观，房地产投资占GDP的比重，从2014年的14.9%跌到2025年三季度的6.67%。

2022到2024这三年，开发投资平均每年降10%，等于直接砍掉三分之一。

一线城市二手房价格往下走，老百姓家里的资产缩水，谁还敢随便花钱？想换房的卖不掉旧的，买不了新的，整个置换链条都卡住了。

说起来你可能不信，中国房地产从1998年算起到现在才27年，还是个"年轻人"。

面对周期调整，各方都有点手忙脚乱。

看看世界前十大经济体，七个成熟市场的房地产直接贡献占GDP平均12.56%，差不多是咱们现在的一倍。

这差距，其实就是机会。

行业正在发生三个根本转变，

住房总量从不够住变成基本够住，大家开始追求住得舒服，房企不能只想着盖房卖房，得学会搞产品、做服务、做运营。

中美房地产增加值一对比就很清楚，美国77%是住房服务，光商业地产租赁买卖就占10%以上，咱们50%还靠盖房子，商业地产服务连个细分数据都没有。

按现在的趋势，房地产在GDP的占比肯定会回到10%以上。

要是商业地产服务能占到5%，就是4230亿的新市场。

这可不是小数字，足够让一批房企换个活法了。

说到盘活存量，就不得不提REITs。

截至2025年底，咱们市场上有78只基础设施公募REITs，总规模约2200亿元，十大领域都覆盖到了。

2026年初商业不动产REITs试点启动，以后商场、写字楼、酒店这些都能打包成REITs卖了。

美国的REITs发展得早，现在有57万个物业，上市规模超1.5万亿美元。

2024年一半以上的美国家庭都通过各种方式持有REITs，差不多1.7亿人直接或间接参与。

每年分红4%-5%，2024年分了1125亿美元。

这种模式通过就业、投资、资产证券化三条链子拉动经济，确实值得咱们学。

2025年中央经济工作会议说得很明白，要"因城施策控增量、去库存、优供给"。

这政策方向很清晰，就是要稳住市场，同时推动转型。

如此看来，房地产不是不行了，而是换了个赛道。

从大规模盖房子到精细化运营，从依赖土地财政到发展资产服务，行业逻辑已经彻底变了。

虽然现在还在阵痛期，但只要政策托底护航，加上市场自身的调整，房地产行业肯定能找到新的平衡点。

未来的房地产，会更回归居住本质，也更注重产业价值。

在稳经济、惠民生这个大局里，它依然会是重要的一环。

只是下次再聊房地产，咱们可能要多说说"运营""服务""资产证券化"这些新词了。

这种转变对购房者、房企和整个经济，都是件好事。